Een eigen woning kun je nu gunstig verkopen door de hoge huizenprijzen. Vervolgens kiezen voor een huurwoning heeft gevolgen. Welke zijn het?
Om diverse redenen kun je ervoor kiezen om de eigen woning in te ruilen voor een huurwoning. Je bent bijvoorbeeld op leeftijd en je wilt de overwaarde gebruiken voor het aanvullen van je pensioeninkomsten. Verkoop je jouw huis met overwaarde? Na de overdracht maakt de notaris het bedrag aan overwaarde aan jou over. Het niet weer gebruiken van de overwaarde voor het kopen van een huis kan wel gevolgen hebben. Hoe ziet de regeling eruit?
Hoe wordt de uitgekeerde overwaarde belast?
Na het officieel overdragen van het huis op de kopers, krijg je de overwaarde na verrekening van de kosten uitgekeerd door de notaris. Bij een overwaarde van één ton, krijg je dus in één keer een groot bedrag op de rekening gestort. De notaris houdt er geen belasting op in, maar je bent er wel belasting over verschuldigd. De overwaarde wordt namelijk als vermogen gezien en wordt belast onder de noemer vermogensrendementsheffing. Op het moment van uitkeren betaal je geen belasting, de peildatum is namelijk jaarlijks op 1 januari.
Na verkoop krijg je te maken met de bijleenregeling
De Belastingdienst gaat er vanuit dat je de overwaarde opnieuw investeert in een aan te kopen huis. Als je dat niet doet, ziet de Fiscus het uitgekeerde bedrag als eigenwoningreserve. Deze reserve wordt je geacht opnieuw te gebruiken als je binnen drie jaren na verkoop van je huis toch weer een ander huis koopt. Na drie jaar is het bedrag vrij besteedbaar.
Wat als je toch weer een huis koopt binnen drie jaren?
Als je de eigenwoningreserve niet gebruikt voor het kopen van de volgende woning, heeft het gevolgen voor de aftrekbaarheid van de betaalde hypotheekrente voor de volgende koopwoning. Een deel van de betaalde hypotheekrente kun je dan niet meer aftrekken van de inkomstenbelasting. Het gaat om een bedrag ter hoogte van de geïncasseerde overwaarde uit de verkochte eigen woning.
Voorbeeld
Je verkoopt een huis met een overwaarde (na verrekening van de kosten) van 150.000 euro. Dit is de zogenaamde eigenwoningreserve. Je gaat huren en na twee jaren koop je weer een huis met een hypotheek van 300.000 euro. De overwaarde heb je anders besteed. De betaalde hypotheekrente voor de nieuwe koopwoning kun je maar voor de helft aftrekken van de belasting.
Na drie jaren verdwijnt de eigenwoningreserve
Drie jaren na de overdracht van de eigenwoning wordt het negatieve effect van de eigenwoningreserve weer opgeheven. Dus je kunt weer een huis kopen en weer volledig profiteren van de regeling van de hypotheekrenteaftrek.